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부동산 매매계약/임대 계약

부동산 매매계약으로 실패하지 않는 포인트를 소개합니다.

또한, 개별의 계약서에 대해서는, 변호사에게 상담받는 것을 추천합니다.

부동산 매매/임대는 거래 금액이 크기 때문에, 계약서를 작성하는 것이 일반이고, 오히려 일반 거래 상은 계약서를 작성한 때가 약정 체결의 때가 되는 것이 많다고 생각됩니다.

거기서, 부동산의 약정을 체결하는 데 있어서, 계약서의 정밀 조사가 불가결해, 변호사에게 상담할 정도의 신중함이 요구됩니다.

중요 사항 설명의 필요성

부동산을 구매하는 경우는, 택지 건물 거래 업자(택건 업자)를 통해 구매하는 경우가 보통입니다.</br/> 그 경우, 택건 업자의 측에서 중요 사항 설명이 필요하게 되고 있습니다.

구체적으로는, 그 부동산에 관한 등기된 권리의 종류·내용 등의 법정의 사항에 대해서 설명이 필요해집니다.

택건 업자측이 사실과는 다른 것을 고하거나, 고의로 구입자에 대해 구입자 측의 불이익해지는 것을 고하지 않은 경우에는, 매매계약을 취소하는 것이 가능합니다.

등기부 확인의 필요성

사전에 등기부를 확인하는 것으로 문제의 발생을 미리 막을 수 있습니다.

부동산등기에는, 부동산의 권리관계가 밝혀지고 있기 때문에, 판매측이 정말로 그 부동산을 소유하고 있는지, 다른 공유자가 없는지, 저당권 등 소유자의 권리를 제한하는 담보권이 붙여지고 있지 않은지 알 수 있습니다.

현지조사의 필요성

판매측이 소유하고 있는, 공유자가 없다.라는 경우여도, 그 건물을 제삼자가 사용·점유하고 있는 경우가 있습니다.
그리고 그 사실은 등기부등본으로부터는 읽어낼 수 없습니다.
차가권은 반드시 등기상에 표시되는 것은 아니기 때문입니다.

건물 구매 후에, 그 건물이 제삼자에게 임대되고 있었기 때문에 그 건물을 사용할 수 없었다는 불이익을 입지 않기 위해서는, 사전에 현지조사를 할 필요가 있습니다.

용도지역 확인의 필요성

토지를 사고 건물을 세우려고 하는 경우에는, 도시계획법상의 용도지역에 의해 건물의 종류·건폐율·용적율·높이 제한 등이 법률에 의해 규제되고 있는 경우가 있습니다.

용도지역은, 거주지·상업·공업 등 시가지의 큰 범위로서의 토지이용을 정하는 것으로, 제1종 저층 거주지 전용 지역 등 12종류가 있습니다.

용지 지역은, 각지방 자치체에서 판매하고 있는 도시계획도로 확인할 수 있습니다.

신청 증거금의 생각

신청 증거금이란, 맨션이나 주택 장사 주택의 분양 판매시, 구매 희망자로부터 판매업자에 대해 교부하는 금전입니다.신청 증거금은 부동산 거래 실무 중 발생해 온 것이며, 법률상 규정은 없습니다.

그 때문에, 신청 증거금의 법적 성격에 대해서는 분쟁이 있습니다만, 구매 희망자의 구매 의사의 확인과, 해당 희망자의 신청해 우선 순위의 확보를 목적으로 예탁되는 금전이라고 하는 생각이 유력합니다.

또, 신청 증거금은 매매계약 성립 전에 교부되는 것이면 하는 것이 일반적입니다.

건물에 결함이 있던 경우의 대응

종래는, 민법상의 수요로서 손해배상청구 및 약정의 목적을 달성할 수 없는 경우에 약정을 해제할 수 있는 데 그치고 있었습니다(이른바 하자담보 책임).
또, 이 하자담보 책임을 추궁할 수 있는 듀레이션은, 하자의 존재를 알고 나서 1년 이내에 한정해지고 있었습니다.

그러나, “주택의 품질 확보의 촉진 등에 관한 법률”(이하, “물건 확법”이라고 합니다)에 의해, 청구할 수 있는 범위가 확대하고 있습니다.

농지 매매에 대해서

농지를 매매하는 경우로, 구매자가 그 농지를 농지로서 사용하는 경우는, 원칙적으로 농지법3조에 의해 농업위원회 또는 도도부현 지사의 허가가 필요합니다.

또, 구매자가 농지를 농지로서 사용하지 않는 경우도, 농지법5조에 의해 원칙적으로 허가가 필요합니다.
농지법의 허가가 필요한 경우에 있어서, 허가보다 먼저 매매 약정을 체결해도 약정은 유효합니다만, 토지소유권은 허가가 없으면 이전하지 않습니다.

거기서, 농지를 매매하는 경우는, 계약서에 “허가를 얻을 수 없었던 경우는, 당연히 약정을 해제한”다는 조문을 넣을 필요가 있습니다.

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